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佐藤 智春
2021年に成立した「改正不動産登記法」が、4月に全面施行されることにより、不動産を取り巻くルールは大きく変わります。不動産登記に関するさまざまな手続きが義務化され、不動産所有者には、これまで以上に明確な責任が求められるようになります。
相続によって取得した不動産も、その対象です。住まいから離れた場所にある相続不動産については、「実家を相続したものの、まだ何もしていない」「名義変更をしないままになっている」「売却するべきか、残すべきか判断できていない」といった状態で、放置されているケースも少なくありません。しかし、今回の法改正によって、こうした放置は明確なリスクへと変わりました。
私たち、みらいえ相続グループの税理士法人が拠点を構える国分寺エリアや、近隣の国立・小平エリアは、都心へのアクセスと住環境のバランスに優れた人気の住宅地です。そのため、親世代から子世代へ不動産が引き継がれるケースも多く、相続不動産の管理や活用が重要なテーマとなっています。
本記事では、改正不動産登記法のポイントを整理しながら、相続不動産に潜むリスク、そして売却などの判断について、実務の視点からわかりやすく解説していきます。
出典元｜共同通信「登記の住所変更、4月から義務化。改正不動産法が全面施行へ。」
今回の改正不動産登記法は、不動産の「持ち方」や「管理のあり方」に大きな変化をもたらすものです。これまで任意とされていた手続きが義務化され、不動産を所有する以上、適切に管理・把握していくことが求められる時代へと移行しています。
特に、国分寺・国立・小平エリアのように住宅地としての需要が高く、不動産の流通や相続が活発な地域では、登記や名義の整理がより重要になります。制度の内容を正しく理解しておくことが、将来のトラブル回避や適切な資産管理につながります。まずは、今回の法改正で何が変わるのか、ポイントを整理していきます。
相続登記の義務化（2024年施行）
相続によって不動産を取得した場合、取得を知ってから3年以内に登記を行うことが義務となりました。これまでのように「手続きをしなくても問題ない」という扱いではなく、「対応しなければ違反となる手続き」へと大きく位置づけが変わっています。正当な理由なく放置した場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、この義務は2024年以前に発生した相続にも適用されるため、「昔の相続だから大丈夫」と考えるのは危険です。過去の相続分にも期限が設けられており、早めの対応が求められます。
2024年から、相続による不動産取得後3年以内の相続登記が義務化。
出典元｜法務省「相続登記の申請義務化について」
出典元｜法務省「不動産登記法」
住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月施行）
不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合、変更から2年以内に登記を行うことが義務となりました。違反した場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。一見すると小さな変更のように思えますが、登記情報と実際の情報が一致していない状態は、不動産の売却や相続の際に手続きを複雑にする原因となります。
この制度は、これからの変更だけでなく、過去の変更にも適用されます。たとえば、引っ越しによる住所変更や、結婚による氏名変更などがすでにある場合でも、登記をしていなければ放置することはできず、施行から2年以内に手続きを行う必要があります。
2026年4月から、住所・氏名変更後2年以内の変更登記が義務化。
登記受付帳の記載内容の簡素化（2026年10月予定）
2026年10月から、登記受付帳に記載される情報が簡素化される予定です。これまで確認できた登記の目的や不動産の所在地などの詳細情報は、省略される方向で見直されます。これにより、従来のように登記受付帳を活用して相続物件などの情報を把握する手法は使いにくくなります。今後は、法務局への照会や独自の情報収集ルートの確保など、別の方法で情報を取得する体制づくりが必要になります。
2026年10月から、登記受付帳の記載内容が簡素化。
スマート変更登記（職権による変更登記制度）の導入
こうした義務化に対応するために導入されたのが、通称「スマート変更登記」とも呼ばれる新しい仕組みです。あらかじめ必要な情報（住民票コードなど）を登録しておくことで、住所や氏名に変更があった際に、法務局の登記官が職権で登記を更新してくれるようになります。
従来のように変更のたびに、物件ごとに申請する必要がなくなるため、手続きの手間を大きく軽減できます。特に、転居が多い方や複数の不動産を所有している方にとっては、非常に有効な制度といえるでしょう。
※住所・氏名変更時の登記について、事前登録により法務局が職権で登記を更新する制度が導入されています。
住所・氏名変更時の登記について、事前登録により職権での自動変更制度が導入。
所有不動産記録証明制度の創設
2026年2月から運用が開始された「所有不動産記録証明制度」は、法務局に請求することで、特定の人が所有している不動産を全国一括でリスト化し、証明書として確認できる制度です。従来、被相続人（亡くなった方）の不動産を調べるには、各地の自治体から「名寄帳」を取り寄せたり、権利証を手がかりに個別に確認したりする必要がありました。そのため、調査に多大な時間と手間がかかるうえ、家族も知らない土地の見落としが発生するリスクもありました。
この制度の導入により、全国の不動産を法務局で一括把握できるようになったため、相続手続きの効率と正確性が大きく向上します。
※2026年2月より、全国の不動産を一覧で確認できる証明制度の運用が始まっています。
2026年から、所有不動産を一覧で確認できる証明制度が創設。
こうした制度改正の背景にあるのが、「所有者不明土地問題」です。現在、日本では所有者が分からない土地や、所有者は分かっていても、住所変更や相続未登記などにより連絡先が分からず、連絡が取れない状態の土地が増加し、社会的な問題となっています。その結果、災害復興や公共事業が進まない、不動産取引が滞るといった影響も生じています。
この問題を解決するために、不動産の所有者情報を正確に保つことが強く求められるようになりました。つまり今回の改正は、不動産を「個人の資産」としてだけでなく、「社会の中で適切に管理されるべき資産」へと位置づけ直すものです。今回の法改正は、不動産の持ち方そのものを見直す大きなきっかけとなります。特に相続不動産をお持ちの方は、現状を一度整理し、早めの対応を検討することが重要です。
関連ページ｜東京国分寺の不動産を相続する！不動産の価値や相続税対策。
みらいえ相続グループでは、東京・仙台を拠点に、相続の専門家が、対面やオンラインでのご相談にも対応しております。まずは、お気軽にご相談ください。
相続不動産は、「すぐに使う予定がない」「今は困っていない」といった理由から、対応が後回しになりやすい資産です。特に、国分寺・国立・小平エリアのように住宅としての利用価値が高い地域でも、空き家や未活用のまま残されているケースは少なくありません。
しかし、不動産は放置することで徐々にリスクが積み重なっていく資産です。制度の変化により、「何もしない状態」そのものが不利益につながる可能性も高まっています。ここでは、相続不動産を放置することで起こりやすいリスクについて整理していきます。
過料や税務リスクが発生する
現在は相続登記が義務化されており、不動産を相続した場合は、原則として「取得を知った日から3年以内」に登記を行う必要があります。これを正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、この義務は過去の相続にも適用されるため、2024年以前の相続についても2027年3月31日までに対応が必要です。また、相続が発生した場合には相続税の申告・納付（原則10ヵ月以内）も関係してきます。手続きを放置することで、延滞税や加算税といった税務リスクにつながる点にも注意が必要です。
相続手続きを放置すると、義務違反が過料や税負担のリスクになる。
不動産の売却や活用ができない
不動産の売却や担保設定（融資の担保にするなど）ができるのは、原則として「登記上の名義人」だけです。そのため、名義が被相続人のままでは、相続人であっても自由に不動産を処分することはできません。その結果、「売りたいときに売れない」「資金化できない」といった問題が生じます。さらに深刻なのは、名義変更の手続きが進まない間も、固定資産税の納税義務は相続人全員に課され続けるという点です。建物の老朽化によって資産価値は下がる一方、維持費だけが積み重なるという「負の遺産」化を避けるためにも、相続後は速やかに登記を整理する必要があります。
名義変更をしないままでは、不動産が活用も売却もできない資産になる。
固定資産税が大幅に増える可能性がある
住宅が建っている土地には、固定資産税が最大で6分の1に軽減される「住宅用地の特例」が適用されています。しかし、適切な管理が行われず放置された空き家は、自治体から「特定空家」などに指定される恐れがあります。一度指定を受け、改善勧告に従わない場合、この税制上の優遇措置が解除され、翌年から固定資産税が実質的に大幅増（最大6倍程度）となる可能性があります。また、市街化区域内では都市計画税の優遇（3分の1への軽減）も受けられなくなるため、維持コストはさらに膨らみます。
さらに、近年の法改正により「特定空家」の一歩手前である「管理不全空家」の状態でも、同様に増税の対象となる仕組みが導入されました。放置することで、本来「資産」であるはずの不動産が、家計を圧迫する大きな負担へと変わってしまう点に注意が必要です。
※空き家の管理を怠ると、税制優遇が取り消され、固定資産税等の負担が急増するリスクがあります。
空き家を放置すると、税制優遇が外れ、税負担が大きく増える状態になる。
出典元｜総務省「固定資産税の概要」
出典元｜法務省「空家等対策の推進に関する特別措置法」
権利関係が複雑化する可能性がある
相続した不動産を放置していると、権利関係は時間の経過とともに雪だるま式に複雑化します。最も注意すべきなのが「数次相続（すうじそうぞく）」です。相続人が亡くなると、その子供たちへ相続権が引き継がれ、権利関係者が増え続けます。関係者が数十人規模にまで膨れ上がると、遺産分割協議の難易度は飛躍的に高まり、意見の取りまとめは困難を極めます。また、もし相続人のひとりが経済的なトラブルで借金を抱えていた場合、その方の持分が債権者によって差し押さえられ、見ず知らずの第三者が不動産の権利関係に介入してくるという深刻なリスクも存在します。
さらに、放置期間が長いほど、相続登記に必要な戸籍や改製原戸籍（昔の戸籍）の収集範囲が広がり、手続きの難易度と費用は増大します。「あとでやればいい」という先延ばしが、将来の相続人に多大な負担を残すことになる点には十分な注意が必要です。
※相続手続きの放置は、相続人の増加や権利関係者の複雑化を招き、不動産の処分を不可能にする「負の連鎖」を生みます。
放置期間が長くなるほど、権利関係が複雑になり、解決が難しい状態になる。
相続放棄・特例などの有利な制度が使えなくなる
相続に関する手続きには、厳格な期限が設けられているものが数多く存在します。
まず、借金などの負の遺産を引き継がないための「相続放棄」や「限定承認」は、自己のために相続の開始があったことを知った時から「3ヵ月以内」に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。この期間を過ぎると、たとえ後から多額の借金が発覚しても、すべてを相続（単純承認）したとみなされ、拒否することができなくなります。
また、税負担を大幅に軽減できる「小規模宅地等の特例」や「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）」などにも、それぞれ適用期限や要件があります。「落ち着いてから考えよう」と手続きを先送りにしている間に、本来受けられたはずの数百万円、数千万円単位の節税メリットを失ってしまうことは、相続において最大の損失となりかねません。
※相続手続きの遅延は、借金の引き継ぎ回避や大幅な節税チャンスを逃すことにつながります。
手続きを先送りにすると、本来使える制度や節税メリットが使えない状態になる。
出典元｜国税庁「No.4124 小規模宅地等の特例」
出典元｜国税庁「No.3306 空き家の譲渡所得の特例」
出典元｜国税庁「No.3267 取得費加算の特例」
相続不動産は、放置することで、過料や税負担の増加、権利関係の複雑化など、さまざまなリスクが重なっていきます。こうした問題は、時間が経つほど解決が難しくなる傾向があります。だからこそ、今のうちに状況を整理し、登記や活用、売却といった対応を検討することが重要です。早めの一歩が、将来の負担やトラブルを防ぐことにつながります。
みらいえ相続グループでは、相続不動産を専門に取り扱うスタッフが在籍しており、相続登記から不動産の活用・売却、さらには税金対策まで含めたトータルサポートが可能です。「何から手をつければよいかわからない」といった段階からでもご相談いただけますので、まずはお気軽にご相談ください。
関連ページ｜仙台・東京国分寺の不動産相続｜みらいえ相続不動産
みらいえ相続グループでは、東京・仙台を拠点に、相続の専門家が、対面やオンラインでのご相談にも対応しております。まずは、お気軽にご相談ください。
相続不動産の判断は、エリア特性や将来の活用可能性を踏まえて検討することが重要です。国分寺・国立・小平エリアは、それぞれ地価水準や需要の性質が異なるため、同じ不動産でも最適な判断は変わってきます。相続不動産を適切に扱うためには、「評価」「分け方」「使い方」「税制」といった視点から整理することが必要です。感情だけで判断するのではなく、複数の観点から総合的に検討していきましょう。
エリア特性に応じた相続不動産の判断
相続不動産は、物件そのものの状況だけでなく、エリア特性を踏まえて判断することが重要です。国分寺・国立・小平エリアはそれぞれ需要の性質や資産価値の動きが異なるため、売却・保有・活用の判断も変わってきます。
利用予定がない空き家や、管理が難しい場合、相続人が遠方に住んでいる場合には、早めの売却が有効です。一方で、賃貸として活用できる場合や将来的に利用予定がある場合は、保有も選択肢となります。ただし、収益性や維持費、将来の相続への影響まで含めて判断することが大切です。
また、相続は不動産の判断だけでなく、相続税申告や相続放棄など期限のある手続きとも密接に関係します。税務・法務・不動産の知識が関わる分野であるため、早い段階で専門家に相談し、全体を見据えて進めることが重要です。
不動産の正当な評価を知る
相続不動産を適切に扱うためには、まず「その不動産にいくらの価値があるのか」を把握することが出発点です。不動産の評価は、遺産分割の話し合いや、相続税の計算、売却判断の重要な基準となります。まずは固定資産税課税明細書などで評価額を確認し、登記簿や名寄帳で所有不動産の全体像を整理します。また、借地や抵当権の有無もあわせて確認しておく必要があります。
土地の評価
相続税の計算において、土地の評価は、「路線価方式」または「倍率方式」によって行われます。市街地では主に路線価方式が用いられ、道路ごとに設定された路線価に土地の面積や形状に応じた補正を行い、評価額を算出します。一方で、路線価が設定されていない地域では倍率方式が用いられ、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。
なお、これらの評価額は「亡くなった年」の評価指標を用いる必要があり、毎年見直されるため注意が必要です。一般的に固定資産税評価額は市場価格より低めに設定されていますが、状況によっては不動産鑑定士による評価が参考になる場合もあります。また、農地や山林などは別の評価方法が適用されることもあります。
建物の評価
建物については、固定資産税評価額をそのまま使用して評価します。これは市区町村が定めた評価額であり、築年数や構造などが反映されています。評価額は「固定資産税納税通知書」や「固定資産評価証明書」で確認することができます。また、人に貸しているアパートなどの場合は「貸家」として評価が下がるほか、「小規模宅地等の特例」などを併用することで、土地を含めた全体の税負担を大きく軽減できる可能性があります。
マンションの評価
マンションの場合も、土地と建物に分けて評価する必要があります。ただし、近年の法改正により、特にタワーマンションなどでは市場価格と評価額の乖離を是正するため、土地・建物の両方に補正が加えられるようになりました。具体的には、それぞれの評価額に「区分所有補正率」を乗じて算出しますが、この計算は複雑です。国税庁の計算ツールを利用することで、築年数や階数、専有面積などを入力するだけで補正率を算出することができます。
出典元｜国税庁「財産評価」
出典元｜国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
不動産の相続方法
不動産の相続方法は、遺言書の有無によって決まります。遺言書がある場合はその内容に従い、指定された人が相続します。遺言書がない場合は、相続人同士で遺産分割協議を行い、誰がどのように相続するかを決めます。不動産は分割しにくい資産であるため、どの方法を選ぶかがその後の活用やトラブル防止に大きく影響します。
現物分割（不動産をそのまま引き継ぐ）
特定の相続人が、土地や建物をそのままの形で相続する方法です。最も一般的な方法で、多くのケースで採用されています。不動産を分筆するなどして分けることもありますが、現金のように相続割合どおりに分けることが難しく、土地や建物の価値の違いによって不公平が生じやすい点に注意が必要です。一方で、不動産を実際に利用したい相続人がいる場合には適した方法といえます。
換価分割（売却して現金で分ける）
不動産を売却して現金で分ける方法です。現金化することで相続割合に応じた公平な分配が可能になります。ただし、不動産の売却には時間や手間、仲介手数料などの費用がかかるため、スムーズに進まない場合もあります。
代償分割（特定の人が継ぎ、他へ現金を支払う）
特定の相続人が不動産を一人で相続する代わりに、他の相続人へ「代償金」として自分の手持ち資金を支払う方法です。例えば、相続人の中にその不動産に住んでいる人がいる場合や、引き続き利用したい場合に適しています。不動産を維持しつつ、他の相続人との公平性を確保できる点が特徴です。
共有分割（複数人で持ち合う）
一つの不動産を、複数の相続人で「持分（割合）」を決めて共有する方法です。一見公平に見えますが、売却や活用の際には共有者全員の同意が必要となります。また、共有者の一人が亡くなるとその持分がさらに相続され、権利関係が複雑化していきます。相続税の申告期限が迫っている場合などに選ばれることもありますが、将来的なトラブルにつながりやすいため、慎重な判断が求められます。
出典元｜法務省「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」
不動産の活用方法
相続した不動産は、そのまま放置せず、どのように活用するかを早い段階で検討することが重要です。放置すると、固定資産税の負担が続くだけでなく、建物の劣化や近隣トラブルの原因になることもあります。活用方法によって、収益性や管理負担が大きく変わるため、状況に応じた判断が求められます。
相続した本人が使用する
住宅や事業用地として利用することで、空き家のリスクを防ぎ、適切な管理が可能になります。空き家のまま放置すると、害虫の発生や雑草の繁殖、不審者の侵入などのトラブルにつながる可能性があります。実際に使用することで、不動産の状態を維持し、近隣トラブルを未然に防ぐことが期待できます。
不動産を貸す
アパートや駐車場、事業用地などとして活用することで、収益を得ることができます。また、土地を更地のままにしておくと固定資産税が高くなるケースもあるため、活用することで負担軽減につながる場合もあります。ただし、入居者管理や修繕費、空室リスクなどの負担があるため、家賃の見込みやリフォーム費用などを事前に検討し、不動産会社へ相談することも重要です。
売却する
不動産を売却すれば現金化でき、維持費や固定資産税の負担を解消することができます。特に利用予定がない場合や管理が難しい場合には、現実的な選択肢です。また、相続開始日の翌日から3年10ヵ月以内に売却した場合、「相続税の取得費加算の特例」により相続税の一部を売却時の経費（取得費）に算入でき、譲渡所得税の軽減につながる可能性があります。売却を検討する際は、このような税制も踏まえることが重要です。
国に引き取ってもらう
管理が難しい土地については、「相続土地国庫帰属制度」により国に引き渡すことも可能です。ただし、建物がある土地や担保権が設定されている土地、境界が不明確な土地などは対象外となる場合があります。また、申請には審査があり、手数料や管理費相当の負担金も必要となるため、制度の条件を十分に確認したうえで検討する必要があります。
不動産相続で使える特例
相続不動産には、税負担を軽減できるさまざまな特例が用意されています。これらを適切に活用することで、相続時や売却時の負担を大きく抑えることが可能です。ただし、それぞれに適用要件や期限があるため、早めに内容を確認し、計画的に活用することが重要です。
小規模宅地等の特例
亡くなった方の自宅や事業用の土地を相続する際、一定の条件を満たすことで、宅地の評価額を最大80％減額できる制度です。相続税の負担を大きく軽減できる代表的な特例であり、配偶者や同居親族が引き続きその土地に住み続けられるように設けられています。ただし、同居していない相続人が取得する場合は要件が厳しくなるため注意が必要です。
空き家の譲渡所得の特例
相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡利益から最大3,000万円を控除できる制度です。相続から売却まで空き家であることなどが条件となります。なお、2024年以降は相続人が3人以上の場合、控除額が一人あたり2,000万円までに制限されるため、適用条件の確認が重要です。
相続税の取得費加算の特例
相続した不動産を一定期間内に売却した場合、すでに納付した相続税の一部を、不動産の「取得費（経費）」に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、所得税の負担を軽減することができます。適用には、相続開始日の翌日から3年10ヵ月以内に売却することが条件となるため、売却のタイミングが重要になります。
相続不動産は、持っているだけで安心できるものではなく、適切に管理や判断をしなければ負担やリスクが増えていく資産です。評価・分割・活用・税制といった複数の視点から整理し、状況に応じた判断を行うことが重要です。
これらを後回しにすると、税負担の増加や権利関係の複雑化など、さまざまなリスクが重なっていきます。まだ問題が顕在化していない段階で現状を整理し、方向性を決めておくことが大切です。早めの対応が、将来の負担やトラブルを防ぐことにつながります。
関連ページ｜東京国分寺の土地を相続、小規模宅地等の特例を解説。
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