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佐藤 智春
相続手続きの中でも難易度が高いと言われるのが「不動産名義変更」。
「不動産名義変更」とは、不動産の名義を被相続人から相続人に書き換えることです。
ただ「この土地は母の」というように、家族間の認識だけ変えておけば良いというわけではありません。
法務局に出向いて不動産の登記簿謄本の変更を行う手続きが必要で、この手続きは「所有権移転登記」と呼ばれています。
専門用語が多く、一見難しそうに思える不動産名義変更ですが、シンプルな相続であれば、意外と初心者でも手続きすることができます。
この記事では、自力で行う場合の不動産名義変更フローをご紹介します。
ご一読いただき、不動産名義変更を自力でやるかどうかの判断材料にしていただければ幸いです。
仮に不動産の名義変更をしない場合はどうなるのでしょうか。
実は不動産の名義変更を行わなくても、今のところ問題はありません。
ただし、面倒だからと先延ばしにしてしまうと、さらに手続きが複雑になる可能性があります。
複雑化してしまう要因の一つが「数次相続」です。
数次相続とは、名義変更をしないうちに相続人が亡くなってしまい、更に相続が発生してしまうことです。
手続きを放置し続けていると、相続人が増えてしまい、会ったこともないような親戚たちと話し合う必要が出てきます。
また令和6年4月1日からは、法改正により相続時の不動産名義変更が義務化されます。
3年以内に相続登記しなければ、10万円以下の罰則が科せられます。
この法律は、令和6年4月1日以前に亡くなった場合の、過去の相続についても適用されます。
現在相続登記しようか迷っている方は、数次相続が発生しないうちに手続きしておくことをおすすめします。
ここからは不動産名義変更を自力行うためのフローを解説します。
不動産名義変更は、大きく4つのステップで行います。
それでは、ステップごとに詳しく解説していきます。
まずは、故人の名義になっている不動産を調べましょう。
「土地をいっぱい持っていると亡くなる前に言っていたし、家族が把握できていない不動産があるかも」という場合でも心配はいりません。
役所で「固定資産課税台帳」・「名寄帳」を見せてもらえば、故人名義の不動産を一気に把握することができます。（その役所の地域のみ）
※固定資産税納税通知書は課税されていない場合や共有不動産がもれている場合があります。
故人の不動産が特定できたら、法務局で「登記事項証明書」を取得しましょう。
この登記事項証明書を取得するためには、土地の「地番」が必要です。
「地番」とは土地ごとに割り当てられている番号で、住所とは異なります。
地番は土地の権利証・固定資産課税台帳等に記載されていますが、わからない場合は法務局に聞くこともできます。
「〇〇市法務局 地番照会」と検索すれば法務局の専用ダイヤルが見つかりますので、電話して住所を伝え、地番を教えてもらいましょう。
次に、その不動産を保有する権利がある人、すなわち「相続人」を特定しましょう。
相続人を特定するには、まず故人の「生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本」が必要です。
再婚している場合など、本籍地が途中で変わっている場合は、前の本籍地から戸籍謄本を取り寄せ、生まれてから亡くなるまで連続した戸籍謄本をそろえる必要があります。
そろった戸籍謄本には、故人の両親や兄弟、子供などが記載されているため、ここから相続人を特定させます。
実はこの戸籍謄本の取得により、故人の隠し子の存在が明らかになる場合も。
隠し子といえど相続人となりますので、連絡を取って遺産分割協議に参加してもらう必要があります。
ここでは、遺言がない場合の遺産分割協議書の作成方法について説明します。
遺産分割協議書を作成する前に、まず「遺産分割協議」を行います。
相続人全員に集まってもらい、故人の遺産をどのように分けるかを話し合いをします。
後々の手続きで必要になるため、相続人に集まってもらう際には下記の書類を持参してもらうのが良いでしょう。
遺産の分け方が決まったら「遺産分割協議書」を作成します。
＞遺産分割協議書の作成方法について詳しく知りたい方はこちら
作成方法は紙でもパソコンでも自由ですが、相続人全員が同じ遺産分割協議書を保有しておく必要があるため、パソコンで作成し、複数印刷するのが良いでしょう。
遺産分割協議書には、下記の内容を盛り込みます。
これらの内容を記載したら、相続人全員の署名・実印を押印します。
これで遺産分割協議書は完成です。
遺産分割協議書が完成したら、法務局へ申請手続きをしに行きましょう。
不動産名義変更の完了まであと少しです。
法務局へ持ち込む書類は下記のとおりです。
なお、登記申請書については、法務省のホームページに様式が掲載されています。
記入例もありますので、間違いのないようチェックしておきましょう。
参考：法務局 不動産登記申請手続 不動産の所有者が亡くなった
「手続きが難しそうだから専門家を頼りたいけど費用が不安」と気にしている方もいらっしゃいますよね。
ですが専門家に不動産名義変更を依頼する費用は、ご自身で手続きする際の負担を考えると、そこまで高くないと感じられる方も多いです。
また、専門家に依頼しなくてもかかる費用もありますので、ここからは不動産名義変更にかかる費用を網羅的に解説していきます。
司法書士に手続きを依頼した場合、かかる費用は5万円〜10万円です。
これだけ費用に開きがあるのは、依頼する内容によるためで、例えば法務局で行う「不動産名義変更手続き」だけの場合は5万円程度になることが多いです。
しかし、故人の「戸籍謄本の取得」から「法務局への申請」まで、フルサポートを依頼する場合は約10万円程度かかる場合もあります。
フルサポートのご依頼は、費用はかかるものの、ご自身で行うことは「印鑑証明書の用意」と、「書類への記入・捺印」のみになる場合も多く、負担がかなり軽くなります。
ちなみに不動産だけでなく、預金や証券などの他の相続手続きまでやってもらうには、約30万円ほどかかります。
決して低い金額ではありませんが、実際にご自身ですべての手続を行うことは相当負担に感じられる方も多いでしょう。
大切な家族が亡くなり、身も心も憔悴してしまっているなら、思いきって専門家にお願いするのもひとつです。
相続に関する不動産名義変更を自力で行う場合、費用は節約できるものの、最低限かかる費用があります。
その費用とは、「登録免許税」と「証明書の取得費用」です。
法務局で登記手続きを行う際に納める税金で、これを逃れることはできません。
金額は、相続の名義変更の場合「固定資産評価額の0.4%」と決まっています。
例えば相続した不動産の評価額が1,000万円だった場合、4万円の登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は印紙で納める必要があるため、法務局へ行く前に郵便局で購入しておきましょう。
不動産名義変更を行うには、戸籍謄本や登記簿謄本などの証明書が必要になってきます。
こうした証明書は発行手数料がかかるもの。
主な取得費用は以下のとおりです。
何通も取得することもあるため、意外と費用がかさんでしまいます。
この記事では、相続時の不動産名義変更について解説しました。
相続時の不動産名義変更は、相続手続きの中でも難易度が高いと言われています。
ですがひとつひとつ手順を踏めば、初心者でも手続きすることができます。
また手続きに困った場合は、ぜひ私たち専門家に相談してみてください。
故人の大切な不動産を引き継いでいくために、きちんと手続きしておきましょう。
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