01名義変更の基礎知識

不動産の相続手続きにおいて、名義変更（相続登記）は非常に重要な手続きです。名義変更を正確に行うことで、相続人の権利を明確にし、不動産に関連するリスクを未然に防ぐことができます。

相続登記の法的義務化について

2024年4月1日より、不動産の相続登記が法的に義務化されました。この改正により、相続による不動産の名義変更を行わない場合、一定の罰則が科される可能性があります。

● 法改正の背景

名義変更が行われない不動産が増加し、所有者不明土地問題が深刻化していることを受け、相続登記の義務化が実施されました。

● 義務化の対象

相続による不動産の名義変更が対象となります。生前贈与や売買による登記変更は対象外です。

期限と罰則について

相続登記には期限が定められており、期限を守らない場合には罰則が適用される可能性があります。

● 法定期限

相続開始を知った日（通常は被相続人が死亡した日）から3年以内。

● 罰則

登記未了の場合、過料（最大10万円）が科される可能性があります。ただし、正当な理由がある場合は免除される場合もあります。

名義変更が必要な不動産の種類

名義変更が必要な不動産には、以下のようなものが含まれます。これらの不動産が遺産として残された場合、名義変更を行う必要があります。

不動産の種類によって必要な手続きや書類が異なる場合があります。事前に不動産の状況を確認し、適切な対応を進めることが重要です。

02名義変更の期限

不動産の名義変更（相続登記）は、法律で定められた期限内に行う必要があります。期限を守らない場合、罰則が科される可能性があるため、早めの手続きを心がけましょう。また、正当な理由がある場合には期限の延長が認められるケースもあります。

法定期限（3年以内）の場合

2024年4月1日以降、相続登記は被相続人の死亡を知った日から3年以内に行うことが義務付けられました。この期限内に手続きを行わないと、過料が科される場合があります。

● 法定期限の具体例

被相続人が2025年4月1日に亡くなった場合、相続登記の期限は2028年4月1日までとなります。

● 期限遵守の重要性

名義変更を行わない場合、不動産の売却や譲渡が制限されるほか、相続人間でトラブルが発生するリスクが高まります。

正当な理由がある場合の延長

正当な理由がある場合には、相続登記の期限が延長されることがあります。延長が認められるケースには以下のようなものがあります。

延長を希望する場合は、法務局や専門家に相談し、状況に応じた対応を行いましょう。

期限を過ぎた場合の対応

期限を過ぎた場合でも、罰則を回避するための対応が可能です。ただし、早急に手続きを進める必要があります。

● 過料のリスク

期限を過ぎると、過料（最大10万円）が科される可能性があります。ただし、申請の遅延理由が正当と認められる場合、過料が軽減または免除されることがあります。

● 手続きの優先事項

• 必要書類を早急に準備し、法務局に相続登記を申請します。
• 手続きの遅延理由を説明する書類を用意することで、過料の免除が認められる可能性が高まります。

03名義変更に必要な書類

基本的な必要書類

不動産の名義変更（相続登記）を行う際には、必要書類を正確に準備することが重要です。以下に、一般的に求められる基本的な書類を詳しく解説します。

戸籍謄本・除籍謄本一式

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本および除籍謄本を用意します。これにより、相続人の範囲が確定します。

● 取得先

市区町村役場で取得可能です。被相続人の本籍地を事前に確認しておくとスムーズです。

● 注意点

必要な期間の戸籍を全て揃える必要があるため、抜け漏れがないように注意してください。

相続人全員の住民票

相続人全員の住民票が必要です。名義変更後の新しい所有者を証明するために使用します。

● 取得先

各相続人の住所地を管轄する市区町村役場で取得します。

● 注意点

住民票にはマイナンバーが記載されないように注意し、窓口でその旨を伝えましょう。

印鑑証明書

相続人全員の印鑑証明書を用意します。遺産分割協議書の作成や法務局への提出時に必要となります。

● 有効期限

発行日から3ヶ月以内のものが求められるため、手続き直前に取得してください。

● 注意点

各相続人の住所地を管轄する市区町村役場で取得可能です。

固定資産評価証明書

不動産の評価額を証明する書類です。名義変更時の登録免許税を計算する際に使用します。

● 取得先

不動産所在地の市区町村役場または都道府県税事務所で取得可能です。

● 注意点

取得年度の最新の評価証明書を用意してください。

登記識別情報（旧権利証）

登記済みの不動産について、所有権を証明する書類です。2005年以降に登記された不動産では「登記識別情報」と呼ばれる12桁の番号が発行されています。

● 保管場所の確認

被相続人が保管している場合が多いため、家族で確認しましょう。

● 注意点

紛失している場合は、登記申請時に法務局で「事前通知制度」などを利用して手続きを進めます。

注意

• 必要書類は相続する不動産の種類や相続形態により異なる場合があります。事前に確認して、追加書類が必要な場合は早めに準備を進めてください。
• 書類の取得には手数料がかかることがあります。各自治体の料金を確認しておきましょう。
• 書類の内容に不備があると手続きが遅れるため、提出前に内容をしっかり確認してください。

04相続形態別の追加書類

相続する不動産の名義変更には、基本的な書類に加えて、相続形態に応じた追加書類が必要です。それぞれの相続形態ごとに必要な書類とそのポイントを以下にまとめます。

各相続形態のポイント

1. 遺産分割協議の場合
   相続人間で協議を行い、全員の同意を得た内容を遺産分割協議書に記載します。作成時に専門家（司法書士や行政書士）のサポートを受けると、法的に正確な文書を作成できます。
2. 遺言相続の場合
   公正証書遺言がある場合は検認が不要で、遺言書の内容に従って手続きを進めます。一方、自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での検認が必要となるため、手続きがやや複雑になります。
3. 法定相続の場合
   法定相続分に基づいて手続きを進める場合、法定相続情報一覧図を作成すると、必要書類が簡略化されます。この一覧図は、法務局で作成手続きを行うことで取得できます。

05具体的な手続きの流れ

06名義変更の費用

登記費用の内訳

不動産名義変更にかかる費用の中で、最も大きな割合を占めるのが登記費用です。登録免許税や評価額の確認、場合によっては軽減措置の適用が必要です。それぞれのポイントを以下で詳しく解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、名義変更の際に法務局に支払う税金です。不動産の評価額に基づいて計算されます。

● 計算式

登録免許税額 = 固定資産税評価額 × 0.4%（相続による名義変更の場合）

● 例

固定資産税評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円となります。

● 支払い方法

法務局窓口で収入印紙を購入して支払います。

評価額の確認方法

登録免許税を計算するためには、不動産の固定資産税評価額を確認する必要があります。

● 確認書類

固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書に記載されています。

● 取得先

不動産所在地の市区町村役場または都道府県税事務所で発行可能です。

● 注意点

年度によって評価額が異なるため、最新年度の評価証明書を取得してください。

軽減措置について

一定の条件を満たす場合、登録免許税が軽減される措置が適用されることがあります。適用条件や申請方法を確認し、軽減措置を活用することで費用を抑えることが可能です。

07その他の諸費用

不動産名義変更には登記費用以外にもさまざまな諸費用がかかります。これらの費用を事前に把握しておくことで、手続き全体の予算を明確にすることができます。以下に、必要書類の取得費用、専門家への依頼費用、印紙代や郵送費などの詳細を解説します。

必要書類の取得費用

名義変更に必要な書類は、戸籍謄本や固定資産評価証明書など多岐にわたります。書類ごとに取得費用が異なるため、取得する書類を事前にリストアップし、費用を計算しておくと安心です。

専門家への依頼費用

手続きをスムーズに進めるために、司法書士や行政書士に依頼するケースが多いです。専門家に依頼することで、書類の不備や申請ミスを防ぎ、効率的に名義変更を進められます。

印紙代・郵送費等

登記申請には収入印紙が必要です。また、法務局へ書類を郵送する場合は郵送料も発生します。複数の不動産を申請する場合や追加書類が必要な場合には、これらの費用が増加する可能性があるため、予算に組み込んでおきましょう。

08特殊なケースへの対応

不動産名義変更の手続きは、相続の内容が複雑な場合、特別な対応が必要になることがあります。相続人が多数いる場合や相続放棄がある場合、さらには所在不明者がいる場合など、それぞれのケースに応じた適切な手続きを理解して進めることが重要です。

相続人が多数の場合

相続人が複数いる場合、名義変更手続きは合意形成が鍵となります。全員の意向を調整しながら進める必要があります。

● 対応手順

1. 相続人全員で遺産分割協議を行い、内容を明確化します。
2. 遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印します。
3. 必要書類を揃え、法務局に名義変更を申請します。

● 注意点

相続人全員の同意が得られない場合、家庭裁判所で調停を行う必要があります。

相続放棄がある場合

相続放棄を行った相続人がいる場合、その相続分が他の相続人に移るため、名義変更手続きに影響があります。

● 対応手順

1. 相続放棄を証明する書類（家庭裁判所の受理証明書）を取得します。
2. 他の相続人で遺産分割協議を行い、協議書を作成します。
3. 必要書類を揃え、名義変更手続きを進めます。

● 注意点

相続放棄の手続きは、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で行う必要があります。

所在不明者がいる場合

相続人の中に所在不明者がいる場合、名義変更手続きは複雑化します。所在不明者の代理人を選任するなどの対応が求められます。

● 対応手順

1. 可能な限り所在不明者の連絡先を調査します。
2. 所在が特定できない場合、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てます。
3. 選任された代理人とともに遺産分割協議を進めます。

● 注意点

所在不明者がいる場合、手続きが長期化する可能性が高いため、早めの対応が必要です。