◆ こんなご相談がありました

ご兄弟お二人で、実家の土地を相続されたAさん。敷地の中には、お父様お母様が住んでいた母屋と、Aさんご自身が住む離れがあります。現在は、お兄様が母屋に、Aさんが離れにお住まいです。
「これからのことを考えて、それぞれの土地を分けて、自分の名義にしておきたい」
そうお考えになったのですが、一つ心配な点がありました。Aさんのお家は道路から奥まった場所にあるため、土地を分けると、道路に接する部分が細長い通路のような形になってしまうのです。
「こんな形の土地を分けても、大丈夫なのだろうか」
「将来、家を建て直したり、売ったりするときに困らないだろうか」
このご不安、実はとても大切な視点です。今日はこの点を、順番にご説明します。

◆ その１：「旗竿地(はたざおち)」って何？

道路に接する部分が細い通路のようになっていて、その奥に広い敷地がある土地のことを、「旗竿地」と呼びます。形が旗竿に似ていることから、こう呼ばれています。一見、めずらしい形ではありますが、実は住宅地ではよく見られる形です。ただし、この形の土地には、注意すべきルールがあります。

◆ その２：家を建てるには「道路との接し方」が大事

法律では、家を建てるためには、原則として「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していること」が必要とされています。これを「接道義務(せつどうぎむ)」といいます。もしこの条件を満たさない土地になってしまうと、家が建てられない「無道路地」として扱われてしまうことがあります。
つまり、土地を分ける際に、この「道路との接し方」を確認しないまま分けてしまうと、
• 将来、建て替えができなくなる
• 売ろうと思っても、買い手が見つかりにくくなる
といった問題が起きる可能性があるのです。

◆ その３：通路部分の「幅」と「長さ」にもルールがある

さらに、旗竿地の通路部分については、幅や長さについて、地域ごとに細かいルールが定められていることがあります。たとえば東京都では、通路の長さに応じて、必要な幅が決められています。

このルールを知らずに土地を分けてしまうと、後になって「建築の許可が下りない土地」になってしまうことがあります。そうなると、その土地の価値は大きく下がってしまい、将来売却するとなった場合に困ってしまうこともあるのです。

◆ 分筆は「相続税」にも関わります

土地の分け方（分筆の仕方）は、実は相続税の評価額にも影響します。同じ面積の土地でも、道路にどう接しているか、通路部分がどんな形状かによって、税務上の土地の評価額が変わってくることがあるのです。
• 接道条件が悪くなる分け方をすると、評価額が下がる場合がある一方で、「使い勝手の悪い土地」として将来売りづらくなる
• 逆に、評価だけを気にして分け方を決めると、住みやすさや将来の建て替えに支障が出ることもある
つまり、「税金の面」と「暮らしやすさ・資産としての価値」の両方をバランスよく考えることが大切です。

◆ 分ける前に、専門家にご相談を

土地を分けるというのは、ご家族の将来に関わる大切な決断です。「せっかく分けたのに、家が建て替えられない」「売ろうと思ったのに、売れない」ということにならないよう、分筆する前に、
① 道路との接し方（接道義務）
② 通路部分の幅・長さのルール
③ 相続税評価への影響
この3つを、ぜひ事前にご確認ください！

土地の分け方について、自分たちで納得して決めても、思わぬところで落とし穴があることがあります。「うちの実家の場合はどうなるのだろう？」と少しでも気になる方は、是非みらいえ相続へお気軽にご相談くださいませ。